Problemáticas jurídicas
a la hora de alquilar o comprar una vivienda
1. Introducción
Respecto del arrendamiento de viviendas, en 2018, el precio medio del alquiler en España se sitúa en 8,53€/m². El fuerte crecimiento del turismo, además de incrementar las instalaciones hoteleras, ha llevado a que muchas de las ofertas de alquiler se estén destinando a uso vacacional, incluso en zonas que antes no solían contar con gran afluencia turística.
Además, el número de españoles que optan por establecer su domicilio en viviendas de alquiler no deja de aumentar, lo cual también ha influido en el aumento de los precios del alquiler. Desde 2017, las subidas más importantes del precio del alquiler han sido registradas en Valencia y Alicante, delante de Madrid, Barcelona, Málaga o las Islas Baleares.
Según la Estadística Registral Inmobiliaria, en 2017, la Comunidad Valenciana lideró la actividad inmobiliaria en España con 3,32 operaciones de compraventa de viviendas por mil habitantes, por encima de la media estatal, situada en 2,46 adquisiciones.
Además, en el primer trimestre de 2017, se registraron 16,390 operaciones en la Comunidad, lo que supone el 20,5% más que el mismo periodo de 2016, según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad.
Este número de compraventas representa el 14,4% del total nacional, y con Andalucía, Cataluña y Madrid, representaron más del 65% de las operaciones registradas en España en 2017.
Además, la Comunidad Valenciana fue la tercera región con mayor peso de extranjeros en la compraventa de viviendas (25,97%).
A continuación analizaremos los diferentes tipos de contratos a la hora de comprar o arrendar una vivienda, así como los requisitos exigidos para acceder a la propiedad, y el impacto de la expansión de los pisos turísticos.
2. Tipologías
contractuales
contractuales
2.1. El contrato de arrendamiento
Según el artículo 1, la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a viviendas o a usos distintos del de vivienda, por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto.
La ley establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. En su versión actualmente en vigor, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, establece una prórroga tácita por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo empezará a correr desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario en caso de que ésta fuere posterior, y corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Se entenderán celebrados por un año los arrenda- mientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
2.2. El contrato de compraventa
El contrato de compraventa es uno de los más importantes dentro de la actividad inmobiliaria. Está regulado en el Código civil y se define en el artículo 1445 de la manera siguiente: “por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente” y por los términos del artículo 1450 “la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”.
El contrato de compraventa es un contrato consensual, significa que se perfecciona por el con- sentimiento de las partes y es bilateral, pues genera obligaciones recíprocas para el comprador -el pago del precio en el tiempo y lugar fijado en el contrato y recibir la vivienda- y el vendedor -la entrega de la vivienda, su conservación y saneamiento- y cada una de ella es condición de la otra.
Básicamente el contrato de compraventa tendrá que incluir la identificación de las partes, el precio pactado y la forma de pago, la descripción de la propiedad, la fecha de entrega, la distribución de los gastos derivados de la operación y el término de vigencia del contrato.
A diferencia de la escritura de la vivienda, en el contrato de compraventa no tiene que intervenir un notario, sólo tendrá que ser firmado por ambas partes, no obstante, es recomendable realizar este trámite ante notario para añadir un plus de seguridad en la operación.
Una vez elaborado y firmado el contrato de compraventa por la parte compradora y vendedora, se acude al Notario para que éste pueda verificar la capacidad legal de los contratantes y proceder al otorgamiento de la escritura.
La compraventa de bienes inmuebles requiere de escritura pública otorgada ante Notario para poder inscribirla ante el Registro de Propiedad.
La financiación de la compra de una inmueble se puede realizar por varios modos, a través de créditos; de la suscripción de una hipoteca- es decir, que el banco financie la operación de compraventa y adquiera a su favor un derecho de hipoteca sobre el inmueble, de modo que el comprador será legalmente propietario del inmueble mientras el banco será su acreedor, a quien deberá pagar cuotas, y en caso de falta de pago de cuotas, el banco podrá ejecutar la hipoteca a través de un proceso judicial -; o también a través de leasing inmobiliario, sobre todo destinado a las empresas, que es una modalidad de financiación a medio o largo plazo, que facilita, mediante un contrato de arrendamiento financiero, la adquisición de un bien inmobiliario.
A través de este contrato de arrendamiento financiero, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute del bien, a cambio del pago de unas cuotas, en las que se incluyen los intereses. A la finalización del plazo estipulado en la duración del contrato y del abono de todas las cuotas periódicas, el arrendatario tendrá una opción de compra del bien.
Tiene varias ventajas este tipo de financiación, entre otro porque el IVA se paga poco a poco con cada cuota y se puede realizar una amortización fiscal. En el momento de adquirir un inmueble, el futuro comprador o vendedor tendrá que comprobar que la contraparte esté capacitada para realizar la operación, ya sea persona física o jurídica.
En efecto, las personas físicas tienen que tener capacidad para contratar. En cuanto a las personas jurídicas, también deben gozar de capacidad para celebrar la compraventa, sin embargo habrá que comprobar que quien transfiere o adquiere -a nombre de una empresa o entidad colectiva- el inmueble, esté facultado mediante poderes o cuente con la autorización de la Junta de Socios y que dicha facultad esté vigente al momento de la firma del contrato.
En el caso de la adquisición de un inmueble por una persona jurídica, la responsabilidad recaerá en la persona jurídica y no en la persona física, que actúa en nombre del ente colectivo, cuya capacidad civil se regula por las leyes que les han creado y sus estatutos.
También habrá que comprobar que el inmueble no tenga gravámenes como hipotecas, o cargas como un contrato de arrendamiento vigente antes de proceder a la compra.
La compraventa de un inmueble supone varios gastos además del precio de la vivienda, tales como la escritura pública en la Notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los impuestos, la plusvalía municipal, la gestoría en caso de hipoteca, etc.
La mayoría de los gastos recaerán en la parte compradora, en efecto, salvo que se haya pactado de otra forma en el contrato, el vendedor sólo tendrá que cumplir con la plusvalía municipal y el original de la escritura.
Según el artículo 1.455 del Código civil “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Los gastos de Notaría derivan del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y son a cargo del vendedor, mientras que los gastos de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad son de cuenta y a cargo del comprador, pues entran dentro de “los demás posteriores a la venta”.
En cuanto a los impuestos, si se trata de una vivienda nueva, habrá que abonar el IVA del 10% y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (“IAJD”) con el fin de poder inscribirla en el registro, cuyo gravamen depende de cada Comunidad Autónoma y varía entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe de la compraventa.
Si se trata de una vivienda de segunda mano, habrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (“ITP”), que es el impuesto que grava las ventas de inmuebles de segunda mano. Su cuantía se fija mediante la aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de cada Comunidad Autónoma (varía entre el 6 y el 10%), teniendo en cuenta la existencia de reducciones para algunos tipos de compradores como familias numerosas o jóvenes por ejemplo. Habrá que abonar también al IAJD. Además, generalmente se tendrá de pagar la plusvalía municipal, que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos a carga del vendedor y que se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años de propiedad del vendedor.
Además, si se financia mediante hipoteca, habrá que abonar los gastos de gestoría.
En caso de que la vivienda esté gravada con una hipoteca, el comprador tendrá dos opciones: proceder a la subrogación del préstamo inmobiliario
– es decir, colocarse en la posición de deudor del préstamo preexistente y así adquirir tanto el inmueble como su hipoteca -; o que el vendedor se comprometa a pagarla, asumiendo los gastos de cancelación total de la hipoteca.
2.3. El contrato de arras
A la hora de firmar un contrato de compraventa de un inmueble, puede ser muy beneficioso firmar un contrato de arras, tanto para el comprador como para el vendedor, ya que supone una garantía para ambos.
La intervención de arras supone el compromiso de llevar a cabo la compraventa de un inmueble. Al perfeccionarse el contrato de compraventa, el comprador suele entregar una suma de dinero en concepto de señal.
Según el artículo 1.454, “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Mediante el contrato de arras se tendrán que determinar todos los detalles de dicho acuerdo, estableciéndose entre otros el importe, la forma de pago, el reparto de los diferentes gastos y el plazo de formalización del contrato.
En cuanto al valor de las arras, suelen situarse entre el 5% y el 10% del precio de compraventa total, aunque las partes son libres de determinarlo en el contrato.
Pues bien, las arras consisten en una suma de dinero, parte del precio total, que el comprador entrega al vendedor en el momento de la conclusión del contrato de compraventa. Éstas sin embargo pueden ser de tres tipos:
- Las arras confirmatorias: sirven de prueba a la hora de celebrar un contrato, suponiendo un anticipo. Sin embargo, las arras confirmatorias no facultan a las partes a resolver el contrato, así que en caso de incumplimiento del contrato, la parte perjudicada podrá optar más bien por exigir el cumplimiento o para la resolución de la obligación, que podrá ser acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses.
- Las arras penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del Para ello, éstas tendrán que abonar la cantidad previamente fijada al efecto en el contrato de arras. Sin embargo, las consecuencias serán diferentes si el desistimiento procede del comprador o del vendedor. En el caso del incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada, mientras que, si el incumplimiento es imputable al vendedor, tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad que percibió.
- Las arras penales: no impiden la exigibilidad de la obligación, por lo que se debe entender más bien como una cláusula penal, y, según el artículo
1.152 del Código civil, en las obligaciones con cláusula penal, en caso de incumplimiento y si otra cosa no se hubiere pactado, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses. Además, como la pena no impide la exigibilidad, se podrá reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
Por estas razones, resulta muy importante ser preciso en el momento de redactar el contrato de arras y determinar claramente el tipo de arras que se pretende imponer, porque las consecuencias para el vendedor y el comprador en caso de incumplimiento del contrato de compraventa son distintas.
3. A nivel
internacional
internacional
3.1. La compraventa por extranjeros o españoles no residentes
La llegada de extranjeros a España no sólo beneficia al turismo, sino que también impulsa al sector inmobiliario. En efecto, en 2017, la compraventa de viviendas por parte de los extranjeros alcanzó las 61.000 operaciones, lo cual representa en 13,11% del total de las compras de vivienda.
La ley española otorga los mismos derechos a los extranjeros que a los ciudadanos españoles a la hora de adquirir una propiedad y a los extranjeros propietarios cuando quieran vender un inmueble, no obstante, cabe destacar algunas particularidades.
Será considerada residente la persona que permanezca más de 183 días al año en España, que tenga el núcleo de sus actividades económicas en territorio español, directa o indirectamente, o que sea el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad que residan habitualmente en España y dependen de esa persona.
Las personas que no cumplen con uno de estos requisitos deberán tener en cuenta las particularidades que se aplican a la compraventa para las personas no residentes o para extranjeros, lo cual se diferencia según si la persona extranjera es la parte compradora o vendedora.
- Si la parte compradora es extranjera:
Se requiera la obtención de un Número de Identificación de Extranjeros (“NIE”) ante la Oficina de Extranjeros, Comisaría General de Extranjería en España o en las Oficinas Consulares españolas del país de residencia del comprador.
Aunque no sea obligatorio, sería también conveniente que la parte compradora procediera a la apertura de una cuenta bancaria en España, para el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de la operación.
Para la compra de una vivienda nueva, el comprador tendrá que pagar el IVA en el 10%, y para una vivienda usada, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que varía entre el 5% y el 10% en función de la Comunidad Autónoma.
Además, si la compra se realiza mediante hipoteca, tanto para la compra de vivienda nueva como vivienda usada, estará sujeta al pago del IAJD, que representa el 1% del precio escriturado de la compraventa y el 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.
- Si la parte vendedora es extranjera:
También tendrá que obtener el NIE. El vendedor no residente en España podrá estar sujeto a los siguientes impuestos: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (“IRNR”) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“IIVTNU” o plusvalía municipal).
3.2 La residencia por inversión o “Golden Visa”
La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, regula la concesión de la denominada “Golden Visa” a extranjeros no comunitarios por la realización de inversiones en España.
Se trata de un tipo de visado que permite la residencia en España de hasta 5 años a inversores de fuera de la Unión Europea. Está pensada para extranjeros no residentes que quieran entrar en territorio español para realizar inversiones importantes de capital. Se dirige sobre todo a inversores de Rusia, Oriente Medio y China, aunque también puede interesar a inversores de Estados Unidos, India y América Latina.
Podrán solicitarlo aquellos inversores que realicen una inversión en activos inmobiliarios de al menos 500.000€, en acciones o depósitos bancarios de al menos 1 millón de euros, o en títulos de deuda pública por un valor de al menos 2 millones de euros. También podrán solicitarlo aquellas personas que lleven a cabo proyectos empresariales en España considerados de interés general, como son los proyectos que supongan la creación de puestos de trabajo, la realización de inversiones con impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se van a desarrollar y proyectos que supongan una aportación relevante a la innovación científica y/o tecnológica.
Los requisitos generales para obtener este tipo de visado son:
- Ser mayor de 18 años.
- No encontrarse en situación irregular en suelo español.
- Carecer de antecedentes penales en España y en los países donde haya residido en los últimos 5 años, por delitos previstos en el ordenamiento jurídico español.
- No figurar como rechazable en el espacio territorial de países con los que España tenga firmado un convenio en tal sentido.
- Contar con un seguro público o un seguro privado de enfermedad concertado con una Entidad aseguradora autorizada para operar en España.
- Contar con recursos económicos suficientes para si y para los miembros de su familia durante su período de residencia en España.
- Abonar la tasa por la tramitación del visado.
En cuanto a los familiares del solicitante, también pueden solicitar el visado y la autorización de residencia de forma conjunta con él o con posterioridad. Para ello deberán cumplir con los requisitos generales anteriormente mencionados y acreditar la relación de parentesco. La ley considera como familiares al cónyuge y los hijos menores de 18 años o mayores de edad del solicitante que no puedan proveer sus propias necesidades a causa de su estado de salud.
En cuanto a la permanencia en España, el visado de estancia con Golden Visa autoriza a estar un año en territorio español. Pasado ese plazo, se podrá solicitar una autorización para residencia por dos años más, renovable por otros dos. Para esta renovación, será necesario acreditar que se mantiene la inversión en el proyecto inicial. Al finalizar los cinco años es posible solicitar la residencia de larga duración, pero no se concederá de una forma automática. Será necesario acreditar que el solicitante sigue residiendo en España.
Es importante tener en cuenta que estos visados de estancia y autorizaciones de residencia son para residir en España. Si se desea trabajar, hay que obtener el necesario permiso de trabajo.
3.3. Legislación del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana
En España y especialmente en la Comunidad Valenciana, el turismo aporta una parte muy importante del PIB, sin embargo, en los últimos años, el alza del turismo y la proliferación de apartamentos turísticos ha sido una de las razones por las cuales el precio del arrendamiento se ha incrementado significativamente al tiempo que la oferta destinada a uso residencial ha disminuido, sobre todo en Madrid, Barcelona y Valencia. Este boom del mercado del alquiler turístico ha conllevado una concentración de inmuebles destinados únicamente al alquiler vacacional, lo cual genera cierta gentrificación y dificultades de acceso a una vivienda, ya que los precios han dejado de ser en gran parte asequibles.
En 2017 (según el diario Valenciaplaza) la plataforma Airbnb superó los 5,750 pisos turísticos solo en Valencia. Además, hay que añadir a esta cifra las numerosas ofertas de habitaciones privadas o compartidas, y las demás ofertas presentes en otras plataformas.
Sin embargo, sólo una parte de estos pisos cumplen con la normativa de alquiler vacacional y pagan los impuestos que les corresponden, lo cual es motivo de enfrentamiento con el sector hotelero. El alquiler turístico se regula en general por leyes autonómicas. Sin embargo, algunas de estas leyes autonómicas realizan una regulación especialmente restrictiva imponiendo limitaciones de diverso tipo, cuando no lo prohíben directamente en determinadas zonas, lo cual podría tener incidencia sobre la libre competencia y afectar a los derechos de los consumidores y usuarios.
Ello se justifica desde el punto de vista de la industria para quien el alquiler turístico supone una práctica de competencia desleal y necesita mayor control sobre el número, características y registro de las ofertas de alquiler vacacional, así como sobre la contribución fiscal por los ingresos obtenidos; y por las comunidades de propietarios, que exigen mayor seguridad y respeto de la convivencia vecinal, reclamando que las viviendas de alquiler cuenten con una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizarles por los daños causados por los inquilinos.
En la Comunidad Valenciana la regulación se recoge en el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell prevé las modalidades de registro de los alojamientos y viviendas turísticas en el Registro de Empresas, Establecimiento y Profesiones Turísticas. Dicho Decreto 92/2009 define la vivienda turística como un inmueble, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
En cuanto al control de las viviendas turísticas, obtendrán la inscripción en el Registro mediante la comunicación del interesado acerca de su dedicación al uso turístico, realizada en impreso normalizado y dirigida al Servicio Territorial de Turismo de la proveniencia donde éstas radiquen. Se puede realizar este trámite mediante la página web de la Generalitat Valenciana, o en modalidad presencial, ante un órgano de la Administración General del Estado, como el Registro del Servicio Territorial de Turismo en Valencia, Castellón o Alicante.
Se debe presentar la comunicación en impreso normalizado cumplimentado, junto con la documentación acreditativa de la identidad de la persona física o jurídica solicitante, fotocopia del NIE para los extranjeros, y la vivienda tiene que disponer de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, además de estar suficientemente amueblada.
4. Conclusiones
El sector inmobiliario se enfrenta actualmente a cambios significativos en el tipo y modalidades de contratación de los servicios ofertados, en los que participan nuevos actores de la economía colaborativa de matriz tecnológica. Estas nuevas modalidades, al encontrarse menos reguladas, permiten una mayor interacción y flexibilidad frente a las variantes clásicas de contratación, por lo que necesitan de un asesoramiento legal especializado y proactivo que permita tanto cumplir con la normativa que se va constantemente emanando como evitar posibles conflictos legales dados los vacíos existentes.
Nuestro objetivo es que el cliente cuente con la mayor seguridad en sus transacciones, ya sea como comprador o vendedor de un bien inmueble, o como arrendador de una vivienda turística o vacacional.
